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Como solicitar a redução da taxa de juros do financiamento imobiliário

Time Neon

Quem não quer uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário, não é mesmo? Por sorte, é possível reduzir as porcentagens que você paga ao banco todo mês e aliviar o peso do imóvel no orçamento pessoal.

Você pode fazer isso de duas formas: tentando uma negociação diretamente com seu banco atual ou fazendo a portabilidade para uma instituição com condições melhores.

E tem mais: em tempos de juros baixos, você tem muito mais chances de conseguir a redução da taxa do financiamento imobiliário. Então continue lendo e veja como reduzir a sua dívida de longo prazo.

É possível uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário?

Felizmente, sim, é possível conseguir uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário e pagar menos pelo seu imóvel.

Se você está achando que os juros do seu contrato são abusivos e tem visto ofertas melhores no mercado, existem duas opções:

  • Tentar renegociar o financiamento com seu banco
  • Fazer a portabilidade do financiamento para outro banco

 

Desde 2012, a Lei Federal nº 27.703 garante o direito de portabilidade de financiamento imobiliário com o objetivo de reduzir os juros e adequar a dívida à capacidade de pagamento.

Não à toa, essa lei foi criada em um momento de queda da Taxa Selic no país, quando todos os juros no mercado financeiro caíram também, inclusive os dos financiamentos.

Considerando que a Selic alcançou a mínima histórica de 2% em setembro de 2020, os tempos são propícios para buscar juros mais baixos e aliviar a dívida do imóvel.

Então, se você não está satisfeito com as condições do seu contrato, vale a pena procurar o gerente do banco para negociar ou, se não houver acordo, buscar outra instituição com uma oferta melhor.

Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade é um processo simples que possibilita a redução da taxa de juros do financiamento imobiliário sem muita burocracia.

Basicamente, você poderá transferir sua dívida para outro banco, se concluir que os juros são mais baixos e será possível economizar.

Para isso, você não precisa nem ir até o banco atual: basta levar a documentação necessária até o novo banco e negociar as taxas do novo contrato.

Por lei, o banco é obrigado a transferir a operação, mas quase sempre a instituição oferece uma contraproposta para manter o cliente (geralmente, bem atrativa).

Assim, na melhor das hipóteses, você poderá reduzir os juros do financiamento imobiliário sem nem precisar trocar de instituição.

Nova regra de portabilidade de crédito imobiliário

Desde abril de 2020, entrou em vigor uma nova regra que facilita ainda mais a portabilidade de crédito imobiliário. Agora quem tem um contrato pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), no qual as taxas cobradas são livres, poderá solicitar a portabilidade para o SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que possui taxas de juros mais baixas.

Além da possibilidade de economia, o SFH também permite o uso do dinheiro depositado no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e caderneta de poupança para amortizar o financiamento.

Outro ponto importante é que o limite de valor do imóvel do SFH aumentou de R$ 1 milhão para R$ 1,5 milhão, permitindo que contratos antigos pelo SFI façam a transferência para conseguir juros mais baixos.

Queda da Selic: a hora certa para reduzir a taxa de juros do financiamento

Quando a Selic está em queda, aumentam as oportunidades de redução da taxa de juros do financiamento imobiliário. Quem fez a portabilidade de crédito em 2019, por exemplo, conseguiu reduzir as taxas em 2,99 pontos percentuais, chegando a uma média de juros de 7,71%, segundo dados do Banco Central publicados no UOL em 2020.

Além disso, cerca de 30% dos pedidos de portabilidade não foram concluídos porque o banco atual ofereceu uma contraproposta vantajosa e o cliente optou por permanecer com a dívida na instituição.

Entre janeiro e agosto de 2020, o número de trocas de financiamento saltou impressionantes 553,1% em comparação com o mesmo período de 2019, segundo dados do BC.

Ao todo, foram 10.502 pedidos de portabilidade aprovados e R$ 3,5 bilhões em dívidas transferidos. Esse crescimento é sinal de que muita gente percebeu a queda de juros no país e resolveu aproveitar o momento para renegociar seu contrato com o banco.

Amortização como alternativa para reduzir os juros

Outra opção para conseguir uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário é amortizar a dívida aos poucos — ou seja, reduzir gradualmente o montante devido.

Nesse caso, você adianta o pagamento de parcelas para reduzir o saldo devedor e, consequentemente, pagar menos juros.

Em um financiamento com amortização pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), por exemplo, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo conforme o valor é amortizado.

Por exemplo, vamos supor que você tenha contratado um financiamento de R$ 100 mil com a primeira parcela no valor de R$ 1.000, dos quais R$ 500 são referentes à amortização e os outros R$ 500 aos juros. No segundo mês, o saldo devedor será de R$ 99.500, pois metade da primeira parcela era constituída apenas por juros.

Se você conseguir pagar um valor extra, esse saldo devedor poderá ser reduzido mais rapidamente, diminuindo também a base de cálculo dos juros. Assim, ao antecipar parcelas, você estará pagando o banco antes do que ele esperava receber e aliviando seus juros.

Geralmente, os bancos dão duas opções de amortização aos clientes: manter o valor das parcelas e diminuir o prazo, para quem quer pagar mais rápido, ou manter o prazo e reduzir as parcelas, para quem precisa aliviar o peso da prestação no orçamento.

Mas vale lembrar que essa alternativa não reduz a taxa de juros do contrato, que continua exatamente a mesma — apenas abate parcelas e, consequentemente, diminui o impacto dos juros.

Como trocar de banco e reduzir a taxa de juros do financiamento imobiliário em 4 passos

Se você se interessou pela redução da taxa de juros do financiamento imobiliário, o caminho mais prático é a portabilidade. Veja como solicitar a transferência e renegociar seu contrato.

1. Solicite as informações do seu contrato

Para fazer a portabilidade da dívida, primeiro você precisa solicitar ao banco atual as informações do seu financiamento imobiliário.

Basicamente, você vai precisar da cópia do contrato atual, saldo devedor atualizado, data do último vencimento e demonstrativo da evolução do saldo devedor.

Além disso, é importante saber qual a taxa de juros nominal e efetiva, o sistema de amortização, o valor de cada prestação e o Custo Efetivo Total (CET).

Lembrando que, para trocar de banco, você precisa estar em dia com os pagamentos, ok?

2. Analise as ofertas do mercado

Com todos os dados do contrato em mãos, você já pode pesquisar o mercado em busca de ofertas de financiamento imobiliário mais vantajosas.

Na hora de fazer a comparação, é importante considerar o CET da dívida, que já inclui todos os custos, taxas e encargos da operação.

Na opinião do professor de economia e negócios da FGV Alberto Ajzental, se o custo do novo banco for 0,5% menor que o do atual, já vale a pena transferir.

Em entrevista ao UOL feita em 2020, ele dá o exemplo de um contrato com saldo restante de R$ 200 mil e 120 parcelas, que poderia ser reduzido em R$ 6.600 com uma taxa de juros 0,5% menor. Se a redução for de 1%, o valor economizado sobe para R$ 13.138, e se for de 1,5%, para R$ 19.596 — um alívio considerável na dívida.

Caso você tenha dúvidas sobre os cálculos, você pode usar os simuladores oferecidos pelas próprias instituições para determinar se a oferta vale a pena. E mais: em alguns casos, você pode encontrar uma taxa melhor no próprio banco onde mantém o financiamento atual — o que é um ótimo motivo para renegociar.

3. Verifique os requisitos do novo banco

Se você encontrar uma oferta com juros mais baixos, terá que verificar quais são os requisitos para fazer a portabilidade.

Geralmente, é preciso passar por uma análise de crédito e entregar documentos como laudo de avaliação do imóvel, documento de registro do imóvel, seguro de financiamento, entre outras exigências.

Se você for aprovado e conseguir negociar um valor satisfatório, já pode solicitar a transferência.

4. Aguarde a transferência ou contraproposta

Após a solicitação da portabilidade pelo novo banco, o banco atual tem cinco dias para fazer a transferência ou apresentar uma contraproposta. Se a negociação não der certo, basta aguardar a conclusão da operação para fechar o contrato com o novo banco.

Lembrando que pode haver custos de transferência, como uma nova avaliação do imóvel ou averbação no cartório.

 

Viu como é possível conseguir a redução da taxa de juros do financiamento imobiliário?

Conta para a gente nos comentários se você conhecia essa possibilidade e se vai tentar renegociar o seu financiamento!

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