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Como fazer a renegociação do aluguel e driblar aumentos altos?

Time Neon

A renegociação do aluguel é uma medida necessária para reduzir o custo da moradia em momentos de dificuldade financeira.

Com a recessão causada pela pandemia, o principal índice de reajuste dos contratos de locação chegou a 37%, e muitas pessoas não tiveram outra escolha a não ser renegociar.

Independentemente de o aumento ser abusivo ou não, existem caminhos para um acordo a fim de que se encontre um valor justo para locador e locatário.

No nosso guia de renegociação do aluguel, você verá algumas possibilidades a partir dos seguintes tópicos:

 

Leia com atenção e negocie seu aluguel para não acabar endividado.

O que é renegociação do aluguel?

Renegociação do aluguel é um acordo feito entre proprietário e inquilino para reduzir o valor do reajuste no momento da renovação do contrato.

Geralmente, o locador entra em contato com antecedência por meio da imobiliária para negociar o valor antes que seja aplicada a correção, prevendo que o aumento será excessivo.

É o que tem acontecido em locações de imóveis residenciais e comerciais por todo o Brasil, devido ao aumento inesperado do chamado Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), também conhecido como “inflação do aluguel” — adiante veremos isso em mais detalhes.

Por enquanto, o importante é entender que os contratos de locação são negociáveis entre as partes, já que o mercado imobiliário está sempre mudando e sendo afetado pelo cenário macroeconômico.

Inclusive, as negociações estão previstas na Lei do Inquilinato, que determina que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

E os interessados nesse tipo de acordo não são apenas os inquilinos. Os proprietários também têm interesse em manter bons locadores, mesmo que isso signifique receber um pouco menos, dependendo da situação.

Por que e quando renegociar aluguel?

Renegociar o aluguel é um direito do inquilino que pode ser exercido anualmente, no período de reajuste previsto em contrato.

Em alguns casos excepcionais, o aluguel pode até mesmo ser renegociado antes do prazo fixado, desde que ambas as partes entrem em consenso.

A negociação é a melhor saída quando o valor fica alto demais para as condições do locador, quando há uma situação extraordinária ou quando o preço está fora da realidade do mercado.

O próprio Código Civil prevê, em seus artigos 478, 479 e 480, que a onerosidade excessiva justifica a revisão do aluguel.

Basicamente, a lei diz que, se uma das partes do contrato estiver levando muita vantagem em relação à outra devido a eventos extraordinários e imprevisíveis, o devedor tem o direito de negociar o valor acordado.

Obviamente, uma pandemia global seguida de recessão é algo muito imprevisível, justificando a renegociação do aluguel em todo o país.

4 razões para buscar uma renegociação do aluguel

Se você está pensando em propor uma renegociação do aluguel, precisa de um bom motivo para começar essa conversa.

Veja os principais:

  1. Disparo da inflação
  2. Crise econômica
  3. Encarecimento do imóvel em relação ao mercado
  4. Problemas no imóvel

 

Explicaremos os detalhes de cada uma dessas razões a seguir.

1. Disparo da inflação

Como vimos, o IGP-M é o índice mais usado como referência para reajustes em contratos de aluguel — ou pelo menos era.

Ele é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) desde a década de 1950.

Para formar o índice, é considerada a variação de preços de bens, serviços e matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.

Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).

Nos últimos anos, ele não passou de 8% (2018 e 2019), e chegou até mesmo a ficar negativo em 2017 (-0,52%).

Já em 2020, devido à crise provocada pelo coronavírus, aumento das commodities e alta do dólar, o IGP-M acumulado chegou a 23,14% e bateu seu recorde dos últimos 26 anos em abril de 2021, com impressionantes 37,04%.

Agora imagine ter que enfrentar uma redução de salário por conta da crise e ainda descobrir que seu aluguel vai subir 37%. Não faz o menor sentido!

Por isso, o aumento desproporcional do índice de reajuste do contrato é um motivo justíssimo para renegociar o aluguel.

2. Crise econômica

Em momentos de crise econômica como o que enfrentamos, as renegociações de aluguéis se tornam a regra no mercado imobiliário.

Isso porque as crises tendem a aumentar a vacância (desocupação) em imóveis e golpeiam duramente o poder aquisitivo da população.

Nesse caso, tanto o locatário quanto o locador sentem os efeitos da recessão no bolso e precisam chegar a um acordo justo para ambos.

3. Encarecimento do imóvel em relação ao mercado

Muitas vezes, o preço do imóvel vai subindo conforme chegam os reajustes do contrato e acaba alcançando um valor incompatível com o mercado local.

Então, não vale a pena para o locador continuar no imóvel se existem opções semelhantes ou até melhores pelo mesmo valor.

Da mesma forma, o locatário dificilmente conseguirá alugar para outra pessoa nas mesmas condições, já que seu preço não está competitivo.

Por isso, é feita uma renegociação do aluguel conforme a média local para corrigir as distorções contratuais.

4. Problemas no imóvel

Em alguns casos, problemas estruturais e vícios do imóvel também podem justificar uma renegociação do aluguel.

Por lei, o proprietário é obrigado a cuidar da manutenção do imóvel e oferecer boas condições ao locador.

No entanto, se o locatário alegar não ter condições para resolver os problemas do imóvel (e eles forem suportáveis), pode valer a pena reduzir o valor do aluguel para continuar no local.

Como renegociar o aluguel: passo a passo

Agora que você sabe quando pode renegociar o aluguel, só falta entender como funciona o processo.

Acompanhe nosso passo a passo:

  • Comece pesquisando o mercado
  • Prepare sua argumentação
  • Escreva para o proprietário ou imobiliária
  • Proponha um valor menor ou extensão do contrato
  • Sugira a troca do índice de reajuste
  • Combine um parcelamento
  • Recorra à via judicial

 

Veja como fazer cada um desses passos.

Comece pesquisando o mercado

O primeiro passo para fazer sua renegociação de aluguel é pesquisar a situação do mercado imobiliário local e da economia em geral.

Durante a pandemia, o desemprego e o endividamento aumentaram e, paradoxalmente, os aluguéis também dispararam.

Nesse cenário, não é difícil encontrar argumentos para renegociar o aluguel, já que todos estão sofrendo com a crise.

Da mesma forma que o locador perde poder de compra, o locatário também se vê ameaçado pelo aumento da taxa de vacância — e não vale nem um pouco a pena ficar com um imóvel parado gerando custo durante uma crise.

Prepare sua argumentação

Na hora de argumentar com o proprietário, você deve reunir todos os elementos que justificam a renegociação.

Além de listar fatores econômicos como a inflação e o endividamento, é importante justificar o pedido com a sua situação financeira e pessoal, explicando como a crise afetou seu bolso.

Você também pode usar outros preços de aluguéis renegociados na mesma região como referência.

Escreva para o proprietário ou imobiliária

O contato com a imobiliária ou proprietário deve ser feito por escrito, via e-mail, para facilitar a negociação.

Lembre-se de detalhar todos os motivos para a solicitação e usar números para justificar a redução da porcentagem aplicada.

Algumas imobiliárias já estão preparadas para auxiliar os locadores e fazem a intermediação do contato, facilitando o acordo com o locatário.

Proponha um valor menor ou extensão do contrato

Um caminho para a renegociação do aluguel é propor uma porcentagem menor do que a do índice de reajuste, de acordo com o valor que você tem condições de pagar.

Por exemplo, se o acumulado do IGP-M fechou em 30% no mês de reajuste, você pode dizer que consegue pagar no máximo 10%.

Outra opção é pedir a isenção do reajuste de forma excepcional e trocar o aumento pela extensão do contrato.

Sugira a troca do índice de reajuste

Os novos contratos imobiliários estão sendo vinculados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) por ser um índice menos volátil do que o IGP-M.

Você pode sugerir essa troca no momento do reajuste ou para os futuros reajustes do contrato, dependendo da situação.

Para você ter uma ideia, o IPCA acumulado de agosto de 2021 foi de 9,68%, enquanto o IGP-M ficou em 31,12% — uma diferença e tanto.

Combine um parcelamento

Em último caso, se o locatário não aceitar o acordo e você estiver determinado a continuar no imóvel, a opção é solicitar o parcelamento do aluguel.

Lembrando que só vale a pena parcelar o valor se você tiver perspectiva de melhorar sua situação financeira e absorver o novo aluguel futuramente.

Recorra à via judicial

Há ainda a possibilidade de tentar uma renegociação do aluguel por acordo judicial.

No entanto, sempre é melhor tentar um acordo amigável, pois uma ação desse tipo tem custos e gera muito desgaste entre as partes.

Além disso, você ficará à mercê do juiz, que decidirá se a negociação é válida ou não.

Aluguel ajustado: como pagar em dia?

Se você teve sucesso com a renegociação do aluguel, nada mais justo do que pagar em dia para manter seu acordo.

Para isso, você deve ter uma boa organização financeira pessoal e priorizar seu aluguel. Afinal, estamos falando do custo fixo que consome a maior parte do orçamento das pessoas.

Confira no vídeo abaixo como fazer sua organização financeira e aproveite para baixar o e-book sobre o assunto:

 

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Também vale conhecer o método dos potes e o método 50-30-20 para saber qual porcentagem da sua renda pode ser comprometida com as despesas essenciais, como aluguel, alimentação e contas.

 

E então, ficou claro como deve ser feita sua renegociação de aluguel? Conta para a gente nos comentários se o artigo te ajudou e se você já sabe como argumentar com o proprietário. 😉

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